房地產項目資金管理初探（下）

　　在以項目運作為主的管理體系中，資金的管理采取“集中管理，封閉運作，自收自支，有償使用”的原則，會計核算實行單項目相對獨立核算。各項目（項目公司）結合本項目資金計劃流入，根據以收定支的原則，申請支付各類款項，企業根據項目資金收支情況，在綜合平衡的基礎上，安排資金支付計劃并根據實際使用情況計算資金成本。
（一）項目資金的運用
　　房地產項目的開發可按照開發資金的流轉周期分為以下四個主要階段：項目前期準備階段、開發建設階段、租售階段和清盤結算階段。
　　在項目的前期準備階段，企業以自有資金通過土地市場或項目合作等方式獲取土地資源，并對項目進行前期開發準備性投入。表現在資金流上，前期開發準備階段，一般表現為資金的凈流出。而資金的流入主要是公司自有資金的投入，該部分自有資金可以是公司的資金儲備或者是其他項目的資金流入。在資金的凈流量上，一般表現為負的凈流量，資金的投入大于資金的流入。
　　當項目進入開發建設階段后，資金的需求量逐步增大，自有資金的投入一般情況下已不能完全滿足建設資金需求，項目的資金投入即可轉換為項目借貸資金流入或者是項目的銷售資金予以補足。
　　進入租售階段后項目資金逐步回籠，項目的開發建設投入可以由項目的銷售回款來補足。從資金流上分析，該階段資金流量有可能是正流入也可能是負流入，關鍵取決于項目的銷售進度和開發建設進度的平衡和銜接。從資金的流入來看，資金的流入主要依靠項目的銷售回款和借貸資金，或是階段性使用自有資金的投入。
　　清盤結算階段項目銷售產生的資金流入逐步減少，企業借貸資金開始逐步償還，開發建設資金的支付也逐步呈下降趨勢。從資金凈流量上分析，該階段的凈資金流量逐步向正流量轉化，到項目完全結束時，項目的階段資金已償還完畢，開發建設支出也全部結束，項目利潤形成的凈資金流將會沉淀在項目或企業中，形成企業下一周轉期的自有資金。
（二）資金成本的計算
　　項目資金實行有償使用的原則，對自有資金投入實行以項目實際占用額度，按期計息原則計算資金成本；項目貸款以實際貸款利息計算資金成本,按受益原則承擔資金成本。資金成本的計算周期一般按季度計算。
　　從項目自有資金的投入開始，在項目開發的不同階段，根據自有資金、借貸資金和銷售回款的相互平衡和配合，分期計算各類資金的占用額度和計算相應的資金成本。
　　自有資金前期投入的資金在項目銷售回款補足項目建設支出后的結余部分，作為公司資金的回收，回收部分資金首先作為償還項目資金貸款，其余部分作為前期自有資金的回收。
　　在項目建設期中，若出現項目回款不能支付建設需求時，其差額部分仍作為公司資金的投入，計算資金占用成本。
　　當項目累計回收資金等于公司自籌資金和銀行貸款金額后，公司不再計算項目資金成本，剩余資金節余為項目資金節余由公司統一支配和使用。
資金成本計算方法：
自有資金自項目第一個開發建設周期初投入開始計算資金占用成本。
　　1、在項目未產生銷售回款之前，若累計資金投入＞項目貸款，資金占用成本=〔（累計期初資金投入+累計期末資金投入）/3-項目貸款〕×貸款利率×資金占用期+項目貸款利息；若累計資金投入≤項目貸款，資金占用成本=借貸資金利息+（借貸資金-累計資金投入）×借貸利率×資金占用期。
　　資金占用期為季度，每季度末，公司依據項目支出情況，確定資金的占用金額，計算和分攤資金占用成本。
　　2、在項目產生銷售回款后，其資金占用成本計算如下：
　　（1）若累計銷售回款≥累計資金投入，表明項目資金出現節余，結余部分作為公司投入資金的收回，此時計算資金占用成本：資金占用成本=（期初累計資金投入+期末累計資金投入）/3×貸款利率×資金占用期-〔累計銷售回款-（期初累計資金投入+期末累計資金投入）/3〕×貸款利率×資金占用期。
　?。?）若累計銷售回款＜累計資金投入，資金占用成本為：資金占用成本=（累計資金投入-累計銷售回款）×貸款利率×資金占用期
　　3、當項目累計回收資金等于公司累計資金投入時，不再計算項目資金占用成本。
　　項目取得的貸款資金，原則上實行?？顚Ｓ迷瓌t，在確保項目正常支出的情況下，公司可調用該資金，平衡使用；該部分資金成本按收益原則計算分攤，動用部分資金以實際占用金額計入收益項目資金成本，并扣減該項目貸款資金成本。扣減資金占用成本=資金占用金額×資金占用期×貸款利率。
（三）項目資金成本的考核
　　項目清算后，計算出項目資金使用情況表，與項目預算成本中的利息費用進行對比分析，作為項目成本控制和考核的內容。項目資金的考核辦法，納入公司績效考核體系。
　　作為企業項目實施和運作主體的項目部，對資金的管理決定著項目的成敗。在實行單項目考核和管理的背景下，企業應進一步加強對項目資金的管理和考核力度，將資金的管理納入項目的日常管理當中，提升項目的整體管理水平，建立健全完整的運作體系，提高資金的計劃使用效率，發揮資金的最大效用，使企業在競爭中立于不敗之地。