房地產項目資金管理初探（上）
文/姚曉輝

　　以1998年取消福利房分配政策為標志，我國開始了房地產開發的全面市場化過程。在房地產行業發展的十幾年間，房地產行業得到了高速發展，成為各類資金和資本聚集最為集中的行業。隨著房地產盈利模式從以追求單方利潤最大化向以追求資本效益最大化的轉變，開發企業的核心競爭力已不僅僅局限于產品本身，而是逐步向資金優勢聚集和轉化。堅實的資本實力、多渠道的資金來源和儲備，已經成為企業乃至整個行業競爭的核心。在日益規范、嚴格的融資環境下，資金來源日趨緊張、資金成本日趨高漲，因此，科學利用資金，發揮資金最大效用，對房地產企業提出了更高的要求。
　　適應激烈的市場競爭和開發盈利模式的轉變，近年來許多房地產企業加快了管理創新、流程再造的步伐，在管理體制上逐步推行項目管理或項目公司（項目事業部制）管理體系。資金管理作為管理的核心內容之一，其管理的“項目化”也應運而生。
　　所謂的項目資金就是房地產企業在實行項目（項目公司）管理體系下，參與項目開發全過程的各類資金及其資金流。項目資金的管理就是在項目開發不同階段，進行資金的籌集、投入管理，資金成本的計算、考核以及評估等管理活動。
　　房地產項目的開發過程也是資金的使用和回收過程。從項目的前期準備到開發建設、產品租售實質上就是資金的籌集、投入和回收以及再投入的過程。它包含了各類資金的籌措安排、統籌調度、階段性資金平衡、資金成本計算以及資金效率的考核等主要內容，其核心內容為資金的階段性使用和資金成本的計算。
　　依據項目的主要開發節點和項目來源性質，我們可將項目資金分為自有資金、借貸資金以及租售回款。
　?。ㄒ唬┳杂匈Y金。項目自有資金是指房地產企業在經營過程中內部經營積累或資本金性質形成的資金，它是確保項目啟動所必須的儲備資金。一般情況下是企業獲取土地資源，進行開發建設的基本要求。我國相關政策規定，房地產企業融資必須有不低于35％的自有資金，符合該條件才允許申請項目貸款。同時還規定房地產企業不能以銀行貸款資金支付土地出讓金。以上規定都對項目自有資金做出的較為明確和嚴格的要求。
　　自有資金是房地產項目資金周轉的起始，是資金流的“源頭”和“起始”。對自有資金的管理也就成為項目資金管理的起始階段。它主要涉及自有資金的籌集、投入和回收等方面的問題。自有資金的形成主要有兩種方式，一是企業內部經營的積累，二是企業的資本金性質的資金。因自有資金一般情況下是在項目的前期準備階段形成，因此它的投入主要是在獲取土地資源、項目收購或者少量的前期開發階段進行投入。
　　一般在項目可行性研究報告的基礎上，自有資金的投入比例為預計投資總額的30%-35%。在項目資金的周轉過程中，由于自有資金是開發企業資本性質的資金，因此在參與項目整體周轉過程中，可不計算項目自有資金的成本。
　?。ǘ┙栀J資金。借貸資金是項目資金的重要構成部分，一般是以項目資源為載體，從各類金融機構融取的債務性資金。它是對項目資金階段性不足的彌補，是對項目資金周轉過程中資金流的合理或者必須的補充，借貸資金主要用于項目建設過程中的建設性支出。
　　項目資金的周轉過程中，自有資金往往不能完全滿足項目開發所需的全部資金需要，因此在項目開發的某個階段出現資金的需求缺口。比如在項目的建設前期，項目自有資金已經投入，但銷售資源尚未形成，無法產生項目租售收入，建設進度款的支付將出現資金缺口。因此，從外部獲取借貸資金就成為對項目資金周轉的必要補充。該部分項目借貸資金的管理，通常會涉及資金的籌集方式、投放的形式、時間以及歸還等問題，而且會產生資金成本，直接影響到項目的利潤水平和效益。
　　借貸資金通常情況下在項目完成總投資的30%-35%時取得和投入，在項目制體系下，實行專款專用；借貸資金的資金利息原則上由受益項目承擔，作為項目資金成本，計入項目成本考核體系。
　?。ㄈ┳馐刍乜睢ｍ椖夸N售資金是指項目在達到可銷售狀態后，通過房地產產品的租售而回收的資金。它是項目資金周轉的主要構成部分，是對項目自有資金和項目借貸資金的回收以及形成項目利潤和資金的最終積累，是項目資金周轉的終點。
　　對于項目銷售資金的管理和運用是項目資金能否實現順利流轉的重要環節。由于項目銷售回款資金的回收是對企業自有資金的補償、項目借貸資金的回收以及自有資金的重新儲備，因此銷售資金的安排以及與自有資金的協調、搭配，對項目借貸資金籌集、投放和歸還都具有重要的意義，是決定項目資金正常運轉的保障和基礎。
　　此外，按照項目資金用途，項目資金也可分為資源儲備資金、開發建設資金等。
　　資源儲備資金是指房地產企業為實現項目開發，獲取土地而支付的土地出讓金等資金。
　　開發建設資金是項目在正常的開發建設階段的資金流入，是企業在取得土地資源后，按照規劃、設計方案建設可供銷售或使用的商品的過程。該部分資金占項目整個資金流的絕大部分，是項目資金周轉過程中的最為重要的部分。一般來說，開發建設資金包括項目的基本建設資金投入、各項費用性資金投入等。（未完）