風物長宜放眼量——透過“陽春”看樓市
文/王偉強

　　2009年春節以來，各地樓市進入了“小陽春”，房地產開發企業的資金壓力得到緩解，基本度過了“最危險的時刻”。但面對尚在爭論的“陽春”，我們還不應該過早樂觀，要保持冷靜，看清“暖流”下面隱藏的“寒流”。
　　首先，中國宏觀經濟尚未走出低谷?？创康禺a業，要放到經濟社會發展的大環境大格局中考量，從整個宏觀經濟的大背景下觀察。雖然從經濟發展、人口結構、城市化的長期趨勢來看，中國房地產業將會持續發展，但目前房地產市場能否持續回暖，從根本上取決于宏觀經濟的走向。從經濟學家的預測及2009年3月經濟數據來看，中國經濟有可能率先走出危機，但率先沒有時間表，率先的確切時間是個未知數。因為國際金融危機尚未見底，在宏觀經濟整體低迷、出口和消費不振的背景下，依靠4萬億投資拉動的經濟前景能走多久還很難說。2009年的房地產業很可能將持續調整，房地產企業現在擺慶功宴為時尚早。
　　其次，房地產業發展有周期性。同經濟發展一樣，房地產業的發展也有周期規律。如日本的地產周期大約是10年，美國的地產周期大約是18年。從美日房地產的周期規律來看，雖然國民經濟與房地產市場的繁榮——衰退的周期性波動并非同步，但仍然可以看出二者在振幅上基本上一致，并且房地產業比國民經濟周期略顯滯后，即“時滯效應”。研究房地產發展周期的規律，把握房地產業發展的周期性變動規律，對政府和房地產開發商意義重大。有專家研究顯示，自1984年我國房地產成為一個獨立產業來，房地產業每7到8年為一個周期，并且呈現衰退期和低谷期比較短，增長期和繁榮期比較長的特點。從2008年下半年我國房地產業進入了調整期至今不過一年，救市舉措很難在短時間內扭轉這一趨勢。在國際金融危機及中國經濟尚未走出低谷前，我們有必要對這二個月的“回暖”保持謹慎樂觀。
　　再次，房地產進入“政策觀察期”。國家的房地產政策直接影響樓市的冷暖。2008年下半年以來，中央政府調整了從04年開始的對房地產行業的打壓政策，出臺了一系列實質性救市舉措，如七折利率，各城市政府的購房補貼政策等。所以，對待各級政府的房市政策，房地產開發企業由過去的“怕”改為“盼”。當前樓市的回暖，很大程度上得益于去年底擴張性的信貸政策。也正是因為政策見效，樓市回暖，國務院才沒有把有巨大投資拉動作用的房地產列入振興經濟的十大行業，所以，央行暫時也不會出臺實質性利好房地產行業的政策。在近日舉行的2009中國商業地產行業年會上，國務院發展研究中心金融研究所副所長張承惠表示，房地產業在未來一段時間將進入政策觀察期，近期之內，相關政策不會有大的調整。政策觀察期不僅要觀察樓市，還要觀察國際金融和經濟環境，觀察中國的宏觀經濟形勢和經濟刺激計劃產生的實際效果。
　　第四，3月份的地產數據讓我們謹慎樂觀。國家統計局公布數據顯示，2009年3月份，全國房地產開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)為94.74，比2月份回落0.12點，比去年同期回落9.98點。國房景氣指數從2008年2月的106點至2009年3月的94.7點，呈現一路下跌的態勢，但是跌幅在逐月減小。西安市房地產信息網數據研究中心統計數據顯示：3月西安樓市銷量連續兩月同比、環比呈現激增趨勢。但是仔細分析數據我們還可以發現，3月全市普通住宅銷售價格呈現一個馬鞍形，即中間高、兩邊低。3月底的銷售價格下降明顯，說明西安樓市銷售價格震蕩，走勢還不明確。這種情況下，房地產企業必須加強對西安樓市價格的觀察，不宜盲目調整價格。
　　此輪樓市回暖，很大程度上是前期尚未購房消費者剛性需求的釋放，能不能持續下去，還有待觀察。因為從樓市供求關系的實際來看，居民的收入沒有大幅增長，購買力不強，房地產存貨消化尚需時日。同時，股市回暖，吸引了一部分投資者，樓市的持續疲軟，使得投資房產獲利的風險加大，國家可能出臺的對城區二套房收稅的政策，更使得消費者在投資住宅的時候做慎重考慮。
　　風物長宜放眼量。市場是檢驗樓市回暖的唯一標準。雖然春節后兩個月的市場銷量并不代表樓市的整體走向，但對房地產開發企業而言，兩個月的回暖一定程度上解了燃眉之急，樓市的整體復蘇曙光在望，二季度將是觀察樓市能否持續回暖的重要窗口。