產業轉移為產業地產帶來了新機遇

文/木于
　　產業轉移是一國或地區為實現自身產業進步，在資源供給或產品需求條件等因素發生變化后，將處于創新、成熟或衰退等不同發展階段的產業與行業的產品生產、銷售、研究開發甚至企業總部轉移到另一國家或地區的經濟行為和過程；其在客觀上表現為產業在空間上的移動，目的是實現資源的最優配置，促進分工結構的優化。產業地產是繼住宅、商鋪等房地產投資品種之后，又一種新的地產開發品種。它是指在新經濟和新型工業化背景下，以產業為依托，地產為載體，以工業樓宇、高新技術產業研究與發展用房、生態寫字樓為主要開發對象，綜合開發、集約化經營的多功能綜合性產業商服地產。產業地產的主要形式為城市近郊或者郊區的工業園、開發區。相比于傳統的工業地產來說，“傳統工業地產的未來是產業地產”。隨著地區工業經濟的發展和區域產業鏈的成熟，產業轉移對推動產業地產的發展具有巨大的促進作用，穩定的回報、日益增長的投資收益使產業地產成為前景誘人且能帶來高額回報的快速發展行業。
一、我國產業轉移的現狀
　　改革開放是我國承接國際產業轉移的開始，經過近30年的發展，特別是加入WTO以后，我國承接產業轉移的速度明顯加快，取得較大的成績，并呈現兩種狀況：
　　一是國際產業向中國轉移。迄今為止，歷史上發生了5次大規模的國際產業轉移，其中最近的一次就是20世紀90年代以來全球制造業向中國轉移，包括制造業、服務業，高新技術產業、金融保險業、貿易服務業以及資本密集型的鋼鐵、汽車、石化等重化工業，中國成為名副其實的全球制造業基地。一直以來，中國吸收國際產業轉移也主要集中在東部沿海地區，特別是長江三角洲地區、珠江三角洲地區和環渤海經濟區，中西部地區只占外商直接投資的15%左右。這一發展狀況客觀上形成了東西部產業的梯度差，并給我國東西部的進一步產業升級帶來了可能和機會。
　　二是東部產業向西部轉移。近年來，東部發達地區資本相對飽和，加上受資源、勞動力成本、環境、市場等綜合因素影響，資本向外擴張的需求強烈，長三角、珠三角、閩南地區大批產業已開始梯度轉移。而從西部來看，我國西部的交通、水利、能源、通信等重大基礎設施建設已經取得了實質性進展，具備了承接產業轉移的能力。從當前來看，國家的加工貿易等政策也正在向中西部地區傾斜。商務部確定了西安、重慶等22個中西部城市為第二批加工貿易梯度轉移重點承接地。
二、產業轉移為西安產業地產帶來的機遇
　　國際資本加速向中國轉移，中國沿海資本加速向內地轉移，這兩股影響世界和中國經濟地理格局的大潮，為西安地區產業地產的發展帶來了歷史性機遇。因為產業的轉移盡管看重投資地低廉的商業成本，但更看重投資地整體的投資回報和產業環境所帶來的好處，所以，產業地產的開發成為產業轉移落地生根的必要條件，產業地產的發展現狀和趨勢是產業環境中影響區域產業選擇的重要條件。所以，面對新一輪的產業轉移浪潮，產業轉移為西安產業地產的發展提供了新的商機，并將對本地產業地產運營商產生深遠而積極的影響。主要有以下幾個方面的表現：
　　一是物流倉儲。從整個中國的城市區域輻射來看，物流倉儲非常薄弱，遠遠低于市場的需求量。雖然地區政府非常注意扶持區域的產業發展，但隨著產業的整合、成熟，物流倉儲的薄弱環節會出現瓶頸效應。
　　二是新概念的產業園區。比如高科技或者研發中心、總部基地、企業大道等。從它的地利來說，更多的是靠城市中心，或者有良好的交通系統；幾年內是郊區，但將來可能變成城市的商務或服務中心、技術中心、研發中心、數據中心。這類項目對一個產業的整合，或者提升城市的產業能力有著重要的作用。
　　三是特色產業園。以區域經濟為基礎，優勢產業為主導，促進現代產業分工協作的專業化產業區，通過改善聚集經濟的結構，提高區域經濟的競爭力。成為政府和企業青睞的投資熱點。
　　四是人口就業。產業地產的出發點是將地產資源與其他資源整合，通過帶動人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實現資源價值的最大化。從這一層面說，產業地產項目更能推動當地經濟的發展，持續增加地方稅收和安排更多的人員就業。
　　盡管長期以來，西安地區承接主要體現在制造業領域，但其內涵卻在不斷地發展變化：從資源密集度來看，產業轉移已從早期的勞動密集型產業逐步過渡到資本密集型產業，然后到技術、知識密集型產業；從附加值來看，由低附加值產業(如紡織業)發展到高附加值產業(如集成電路制造業)。伴隨著中國經濟特別是中國制造業的飛速發展，產業地產市場的前景不可估量。具有一定實力西安本土開發商應適時介入產業地產市場，利用自身優勢，大力開發特色產業地產，為西安市承接產業轉移建設良好環境，同時獲得同業競爭優勢。