淺析市場低迷期房地產企業的生存策略

　　金九銀十，每年的9月和10月是樓市銷售的最好時間。但是，國內某著名房產企業在上海、杭州等地掀起了新一輪的降價狂潮。受宏觀調控、汶川地震等多種因素的影響，我市房地產市場也呈現出交易量下降、價格增幅減緩的趨勢。9月初，西安某不溫不火的房展會，給樓市能否回歸“金九”打下了問號；市政府的房屋補貼政策和市房屋管理局的數據，更是輔證了樓市的冷清與蕭條。
　　房價下跌與成交量萎縮，是宏觀經濟的重要指標之一。這似乎預示著，過去幾年高度繁榮的房地產市場，與中國經濟一樣，進入了調整區間。隨著國家宏觀調控政策作用的進一步顯現，許多地區的房價都出現了不同程度的回調，面對當前低迷的市場，西安房地產企業該如何應對？在目前宏觀調控政策下，房地產企業將如何生存和發展？
　　正確認識低迷房市。經濟是有規律的，沒有只漲不跌的股市，同樣也沒有只漲不跌的房市。美國次貸危機、越南經濟困難就是例子。近幾年，尤其是07年底房價大幅度攀升，已經遠遠背離了經濟規律，超出了普通百姓收入的增長比例，幾乎透支了未來2-3年的漲幅。房價的“大躍進”必將帶來房地產市場的劇烈反應和調整，08年特別是5.12地震以后的銷售態勢，很大程度上是經濟問題而不是消費觀念問題。是老百姓買不起房子，而不是喜歡多層、低層住房，不喜歡高層、小高層住房。雖然目前房市低迷，但房地產作為國民經濟的支柱產業之一，政府決不會讓房地產業不發展，更不會讓房市崩盤。從長沙、重慶、石家莊、保定等市新近出臺的支持房地產發展的政策看，政府既不愿意房價飛漲，也不愿意迅速下跌，宏觀調控是為了保障房地產行業健康穩定發展，不會對中國經濟和房地產業造成致命的傷害。
　　降價要充分研究。全國性公司從全盤考慮（降價地域是有選擇的），先人一步降價可以快速回款、快速拿地、建設成本更低的房子，但是對于市場容量、資源有限的區域公司就不一定行得通，所以，執行降價策略一定要根據企業實際情況充分研究。一是隨著宏觀調控和國際市場的變化，國內人工成本、原材料成本、土地成本、獲取資金成本都在加大，房地產企業的開發成本比以往任何時候都要大。另外，地產項目往往有一定的建設周期，期間的通貨膨脹等不可預期因素必須考量。二是西安消費者的剛性需求還比較大。一方面經濟的快速增長必然帶來市民對房產的大量需求。另一方面，由于城市化、城中村改造，以及西安作為西北中心城市，外來購房的需求也很大。目前的狀態是消費者持幣待購，開發商不降價所產生的僵局。三是西安房產價格較為穩健。房價與地域和居民收入有較大關系，西安作為中西部二線城市，房價的泡沫遠沒有上海、深圳等一線城市的大，目前4300元左右的均價也低于多數省會城市。四是降價策略一旦打開，有可能成為脫韁野馬，控制不住。邊際理論告訴我們，消費者心理只有更低，沒有最低。一旦降價，房市就如股市，漲就漲過頭，跌就跌破底。
　　轉變經營模式。8月份的國家經濟會議指出，下半年國家的經濟目標是“一保一控”，宏觀經濟依然保持適度從緊的政策。調控措施將帶來的巨大的資金壓力，一些房地產企業特別是中小企業瀕臨困境，迫使企業控制成本，轉變開發模式，調整開發計劃，走內涵式發展的道路。由此可以看出，集團公司年初制定的“效益提升年”和經營模式向內涵式發展轉變，無疑是確立在準確研判宏觀調控和國家經濟發展態勢基礎上的。7月，安總在總經理辦公擴大會上“認清形勢，直面困難，破解難題，順勢而上”的16字要求提前給我們打預防針，“以創新為源泉，以市場為載體，以效益為目的，以管理為抓手，以隊伍建設為動力”更是指明了下半年工作的重點和方法。要想實策，出實招，積極創新，想方設法活下去。因為在惡劣環境下，生存是第一位，活下來才是本事。要以市場為中心考慮問題，投資決策理性化，不可盲目做大，盡可能使決策少犯錯，不犯錯。在建和計劃項目要緩一緩，看一看，根據形勢做出調整。要從設計環節就要考慮成本，避免返工浪費，建設節約型企業。
　　加強品牌建設。日益理性的消費者和激烈的市場競爭使房地產業進入品牌競爭的時代。高科、紫薇、楓葉、天地源、格瑞派等集團精品品牌經過多年打拼，在本地區有相當的聲譽和美譽度，來之不易。越是困難時候，越要建設、維護和愛惜這些品牌。目前，全國性品牌已加速向西安滲透，給本地的房地產企業帶來較大的挑戰和壓力?？傮w來看，我們的企業在品牌管理方面做的比較好，但個別企業還需要進一步明確品牌的內涵，建立有效的品牌管理體制，制定完整的品牌推廣策略，進一步提高品牌影響力。要對消費者負責，尊重和信守對業主、對客戶的承諾。積極承擔力所能及的社會責任，提高處理突發事件的能力，維護良好的公眾形象，贏得市場的尊敬。想辦法提高消費者購房得到的附加服務和附加利益，不斷推出新產品、新形態、新種類，通過整合現有資源來細分和占領市場，進一步增加品牌的附加值。
　　準備過冬糧草。手中有糧，心中不慌。準備“過冬”，就要在冬天到來之前要居安思危，把糧草備足。要認清自身的不足，做好“過冬”和“瘦身”的準備，把面臨的困難估計得更充分一些，把解決的措施準備得更周密一些。要調整產品結構，籌劃把一些優秀項目、商業地產作為公司的核心資產慢慢積累，根據市場形勢適時出售，遇到冬季，靠儲備項目和資源也能過日子。像沙漠里的駱駝，水草豐美的時候要多吃草，儲備充足的營養和水分，走在沙漠的路上才不會渴死、餓死。不要像猴子掰包谷，掰一個，扔一個，成了只知“開發”，不知儲備的企業，到頭來一無所獲，遇到“冬季”束手無策、坐以待斃。要克服等靠要的思想，切實找準存在的問題，正確把握、妥善處理、客觀對待、開拓思路、抓住時機，適度增加新的土地儲備，確保資金鏈的安全順暢。
　　風雨之后才能見彩虹。經歷這次宏觀調控和磨難，生存下來的企業必將是競爭的強者，才會在未來的市場競爭中贏得更大的發展機遇。