編者按：隨著宏觀經濟環境變化和行業整合、劇變步伐的進一步加快，房地產開發盈利模式也在適應新的環境和競爭中不斷轉變。房地產開發的利潤來源從最初以賺取土地差價利潤為主發展到目前逐步向以追逐市場規模利潤或資本利潤為主。面對新的行業挑戰和發展機遇，房地產企業如何定位，如何通過提高盈利能力，實現積累和發展，成為必須面對的問題。而企業對經營、盈利模式的選擇，也將直接決定著房地產企業的發展和命運。

當前房地產開發盈利模式淺談
文\姚曉輝

　　以1998年取消福利房分配政策為標志，我國開始了房地產業全面市場化過程，并為行業持續繁榮拉開了序幕。在房地產行業發展的十幾年間，我們可以按照房地產開發盈利模式，大致可以將其劃分為兩個重要階段。
　　1998年到2004年為第一個階段。此期間，行業處于起步和初期發展階段，國家在土地、規劃、稅收、金融等方面給予了較為寬松的政策環境，高速發展的國民經濟也給企業帶來了良好的發展機遇。但由于行業競爭市場發展尚不完全，企業很難通過提供最終產品獲取市場平均利潤甚至超額利潤。而此期間較為容易的土地獲取方式和較為廉價的土地資源，使其成為房地產企業利潤的主要來源。在該階段中，房地產開發的產業鏈中，房地產企業主要以土地開發為主要盈利點，通過對土地進行規劃、建設，并通過為住宅區提供其他服務獲得利潤，即較為常規的房地產盈利模式。
　　第二個階段是從2004年開始至今。隨著2003年121號文件的出臺，政府開始了對房地產行業的宏觀調控，從金融、土地、規劃、稅收等方面開始對房地產行業前期發展過程中存在的問題進行持續的調整，房地產行業也從較為自由的發展向充分競爭的市場階段發展。受土地、金融等政策以及房地產競爭市場充分發展的影響，房地產企業加快了優勝劣汰、產業整合、集中的步伐。在日益競爭充分的市場中，房地產盈利模式也開始了從以賺取土地利潤差價為主到開始追逐資本實力的轉變。近兩年，我們看到越來越多的房地產企業開始瘋狂地在全國范圍內攻城掠地，或積極尋求機會爭取到境內、境外資本市場融資，土地經營開發領域卻放緩了腳步，很明顯，房地產企業正在從傳統的土地開發盈利模式向房地產資產、資本盈利模式的轉變。
　　通過對現有主要房地產企業的初步分析，以及對其盈利模式進行的初步總結和歸納，我們認為目前房地產開發盈利模式基本正在向以下兩種主要模式集中轉變：
　　一是資本利潤最大化模式。
　　資本利潤最大化模式也可稱為資金利潤模式，即通過資金迅速集聚，以快速搶占市場時機為手段，以盡可能的加快資金的周轉速度為目標，圍繞資金運作為核心，借助資金周轉增值、資金時間價值特性，獲取資本利潤，即所謂的追求資金利潤最大化模式。
　　對超額利潤的追求是資本的本性。作為典型的“資金密集型”行業，房地產開發對資金的依賴程度極高。隨著行業整合、集中程度的進一步加劇，房地產企業的競爭也就是對資金的爭奪、占有。房地產開發模式也逐步從以大量獲取土地、從而進行開發、銷售為重點的經營模式向以借助土地、項目為載體，以資金運作為目的，開發節奏、建設、銷售等策略，均以加快資金的周轉速度為目標，利用資本的特性，在資本市場上追逐資本平均利潤或超額利潤。這種情況，在以資本運作、大量依靠信貸資本、債務性資本為主的房地產企業中，尤為明顯。該模式下，房地產開發利潤不是僅僅依靠項目的合理規劃、設計、優質的性價比，賺取產品市場的利潤空間。而是從資本的本性出發，以資金的運作為核心，在項目經營上采取“快進快出”的方式，加速資金的流動、周轉為主，賺取資本差價。
　　該類型企業也可以定位為金融性房地產企業或資本性房地產企業。目前在國內房地產市場上，該類型企業數量在逐步增多，比重在逐步上升。面對頻頻出臺的緊縮銀根的政策，房地產企業為了在資本舞臺上不被淘汰，紛紛走上了上市或是引入基金等資本。房地產板塊是擁有公司家數最多的A股行業板塊之一，也是頻繁進入投資者的視野和投資組合。目前已有100家左右主營業務為房地產開發的A股上市公司，此外還有眾多在主業之外投資參股房地產項目的上市公司。但是，很多的房企把上市作為大規模拿地的工具，大肆囤地，再用囤地去融更多的資本，而不是做更好的商業開發。對于房地產企業來說，更加注重于對資本的利用，在項目開發上往往采取“短平快”，以滿足資本對利潤的要求。
　　二是產品利潤最大化模式。
　　產品利潤最大化模式也稱單位面積利潤最大化模式，即通過保持一定項目、資源儲備規模和市場份額的前提下，以房地產產品為核心，提高產品的附加值，追求最大的利潤率，使單位產品的盈利達到最大化，就是所謂的追求單位面積、利潤最大化模式。
　　該模式下，房地產開發盈利模式主要是以追求房地產產品的市場利潤最大化為目標，在房地產開發過程中，通過擁有一定規模的資源儲備、維持一定的開發規模，占有一定比例的市場比例，借助土地資源的優化、房地產產品的組合、準確的市場定位、優質的營銷渠道，圍繞提高產品的附加值為中心，通過較高的市場銷售價格和開發規模優勢，在行業市場中獲取較大的利潤空間。項目的開發并不一味追求開發速度、銷售速度和總體資產的周轉速度為首要選擇，更加注重對產品附加值的追逐，最終以實現單位面積最大利潤為目標。
　　隨著行業市場競爭、分化，部分沒有實力的房地產企業被擋之門外，土地等資源也越來越集中于少數房地產開發企業手中。勢必形成具備在資金、規劃、設計、營銷等方面綜合實力較強的“帶頭”企業，該類企業因擁有一定量的資源儲備，在某一區域占有一定的市場份額和市場地位，形成了一定的規?；洜I。同時，在此形勢下通過提供產品附加值高的產品，獲取市場上的平均利潤或超額利潤，維持規模和競爭力。而這些經過市場競爭生存下來的企業，將必須在規模的基礎上，通過提高產品的價值，利用市場規律，獲取更多的利潤，才能維持資產規模對利潤的要求。同時較高的單位利潤率，也給企業帶來了較好的利潤積累和沉淀，形成了足以支撐資產規模的基礎。如果沒有充足的利潤來源和較高的單位利潤率，開發企業也將無法運轉資產規模，無法在競爭市場中維持較高的份額和發展。
　　以上房地產開發盈利模式的轉變，是房地產行業競爭的必然結果和選擇。兩種開發盈利模式也適用于不同特征的企業或適用于企業發展的不同時期，具體判斷和選擇要依據企業的具體情況而定。簡單的看，資本利潤模式適合資金運作能力較強，企業資本構成多樣，資本來源渠道較多，或者對資金流動性要求較高，資金短期周轉需求較大企業，而資產利潤模式更加適合綜合勢力雄厚，開發管理能力較強、在市場上擁有一定地位的傳統性企業。目前行業正經歷著市場化以來最大的一次調整和整合，各房地產企業也必須面對市場的無情選擇。如何定位、如何根據實際情況和企業發展規劃，實現企業發展中利潤的積累，將顯得尤為重要。因此，房地產企業在復雜的形勢下、在激烈的市場競爭中，必須對自身優劣勢做出明確的分析和判斷，選擇合適自身發展的開發盈利模式，以實現企業目標，在競爭中立于不敗。