備受爭議的保障性住房能否真正起到干預住宅市場的作用，前方還有許多路要走。

　　進入2008年，建設部加快督辦全國600多座城市限期公布到2012年的住房規劃。根據部署，各地2008年1月底前要公布2008年度住房建設計劃；3月底前要公布2009年住房建設計劃；6月底前要公布2008年-2012年住房建設規劃。目前全國重點城市已公布了2008年度住房建設計劃。其中，住房保障及供應結構調整，成為各大城市今年住房市場發展的主要著力點。

　　據統計，上述13個城市2008年計劃新建住房面積共17607.35萬平方米，其中保障性住房面積共4894.06萬平方米，占新建住房面積比例為27.8%。全國大部分城市保障性住房面積占新建住房面積的比例都在10%以上。其中武漢、昆明的比重較大，分別為 70.8%和61%。北京計劃新建保障性住房也在四成以上。各地都明顯加大了規劃中保障性住房的建設面積。從整體情況看，保障性住房已經成為2008年住宅供應不可忽視的重要組成部分。

　　備受爭議的保障性住房

　　SOHO中國董事長潘石屹表示，地方政府手中有大量的土地，迫于人民住房保障的需求,將來這樣的保障性住房會很多。

　　即便是增加保障性住房的供應，可是它能保障隊伍龐大的中等收入群體的住房問題嗎？中國社會科學院金融研究所研究員易憲容對此提出了置疑，“現階段除了特困群體和高收入群體，其他為中等收入群體，中等收入家庭至少占80%以上。政府解決如此龐大群體的住房不符合實際，是畫餅充饑，國際上也沒有先例”。他說，“而且，限價房只不過是告訴市場，房價只能上漲，不能下降。這不符合經濟規律”。

　　明天地產副總經理陳云峰非常認同易憲容的看法，“兩限房的增加將有可能導致商品房價格的上漲”。

　　當代著名經濟學家茅于軾則對保障性住房在執行過程中可能出現的問題表示擔憂，“經濟適用房的分配政策為貪污腐化創造了機會，只有廉租房可以解決住房權，而經濟適用房這條路是錯誤的”。

　　國務院發展研究中心市場所研究員廖英敏認為，“當前經濟適用房制度出現的各種問題大多屬于操作層面的問題，市場秩序出現了紊亂，其根源在于目前政府對經濟適用房定位的模糊化，沒有明確經濟適用房的適用對象到底是誰，相關的規章、制度也不健全，今后必須就這些問題進行改革”。

　　保障性住房“拾遺補缺”

　　保障性住房作為政府干預住宅市場的一項重要政策工具，無論是對低收入群體實施特殊保障，還是對中低收入群體實施普遍保障，其基本原則就是對市場“拾遺補缺”。

 　　其主要意圖為：實現政府宏觀調控的目標，促進房地產市場健康發展；改善居民居住條件，保障中低收入者的住房權利；調整消費結構，促進經濟發展，維護社會穩定。
　
　　上漲空間與城市土地儲備成反比

　　從宏觀上看，2008年保障性住房的推廣實施將對目前高位運行的房價產生一定的影響。

　　對于一些土地儲備較為豐富的城市來說，一旦保障性住房實際供應量增加，一方面會緩解樓市供需矛盾，加大商品房市場的競爭壓力，擠壓商品房的空間；另一方面，保障性住房增加，將會減少商品房市場需求，這就可能降低樓市上漲預期，重點關注中西部城市，比如武漢、昆明。

　　對于像北京、深圳、上海這樣的大城市，土地資源越來越緊缺，而商品房的需求仍然很大，但可用于商品房建設的土地卻越來越少。加之以后會有更多地土地被強制用做保障性住房。商品房用地減少，導致開發商之間的爭奪更加激烈。在這樣的形勢下，商品房的價格預計不會降下來。從宏觀角度來看，這些城市的稀缺資源（地段等特殊因素）的房地產的供需壓力并不會有明顯降低，但保障性住房周邊的項目回調壓力加大。

　　總體而言，在短時期內保障性住房的推廣不會對二手市場造成太大影響，對二手房市場的影響關鍵在于看5年后的住房保障政策的具體落實情況?？偠灾?，隨著“雙緊”政策和保障政策的陸續執行，將進一步影響到供求雙方的心理預期，推動樓市向理性健康方向發展。預計2008年房地產市場在轉型中調整前行：供求將趨于平衡、結構漸趨合理，價格將走向平穩，預期轉向漸趨理性化。

　　積極與消極　硬幣的兩面

　　對于開發商而言，保障性住房將會產生積極和消極方面的雙重影響。

　　積極影響主要在于：有利于與當地政府建立和保持良好的關系，以便日后更好地爭取土地和項目；有利于樹立企業良好的品牌形象；有利于培養潛在客戶，爭取客戶對其他商品房的支持等。

　　當然保障性住房對房地產開發企業來講也有消極的一面，保障型住宅建設項目的利潤空間顯然不如商品住宅項目大。對開發企業而言，要向萬科學習，爭做“好孩子”，而不應以對抗、排斥的心態來看待保障型住房，應該積極配合政府做好保障性住房。

　　預計2008年樓市“兩條腿走路”的機制將逐步建立，政府保障性住房解決中低收入者的住房問題，而高收入者仍將通過商品房市場實現自己的住房需求。對一些有實力的大企業而言，肯定會更多地涉足保障型住宅建設，同時也不會放松原有商品住宅的開發建設。