文/任春芳

　　全球化時代下，市場競爭變得越來越激烈。當企業在分享分工和規模化生產帶來的低成本、高效率成果的同時，也在相互依存的鏈式生存中承擔著系統組件風險。全球化不僅大大增加了風險來源，同時也在更廣闊的范圍內擴散風險。下面，就房地產產品系統性風險防范淺談一己之見。

房地產產品的系統性特征
　　涉及行業比較多。劃歸為第三產業的房地產業，涉及專業門類較多，比如鋼鐵、化工、機械、電器電力、能源、金融、工程建設、勘察、設計及文物園林等三十多個行業部門。
　　具有較為特殊的物理特征。如其擱置場地固定，需要附著于土地，占有一定空間，有效時間長，故具有相對唯一性的特點。物理特征決定了房地產產品的生產過程周期長，開發大型房地產項目往往要好幾年。
　　涉及的各行業的限制性條件較多。房地產產品的生產環節涉及社會調研、征地、拆遷、規劃、設計、勘探、報批手續、招標、建設、銷售及售后服務等諸多生產環節，各行業的限制性條件，如各種法律、法規等，都必須嚴格遵守。
　　技術專業化、系統化要求高。作為大宗消費品，房地產產品的集成性，決定了其對技術專業化的要求比較高。因此，這種要求決定了在產品生產鏈中，需要專業分工協作，其中涉及諸多合作廠商、單位，進行系統性分工合作。

房地生產品的系統性風險的危害
　　房地產產品生產的限制性條件較多，違背其中任何一條，給企業帶來的不僅是經濟上的損失，極有可能是致命的損失和打擊。如在沒有規劃的情況下搞建設，帶來的后果可能是被拆除；沒有遵守文物園林法的有關規定，則可能招致停工；稅務籌劃不當則會導致稅務成本加大或稅務風險聚變。
　　由于產品的生產過程較長，容易受到國家政策性調整的影響。如2006年月6日啟動的“國六條”等對房地產產品的生產均帶來了很大的政策性、方向性風險。當然在這過程中的風險亦包括企業內部的資金、人力及其他資源的內部變化帶來的影響。
　　房地產產品的專業化協作性強，系統性組件特征明顯，在流程化生產的同時，也帶來諸多風險。生產“鏈”上任何一個重要環節的“短路”，則會帶來連串反應，使整個系統“跳閘”，甚至會影響企業的生存與發展。如施工質量出現問題，就會引起索賠、退房甚至追究企業法律責任的后果；再如電梯、防盜門等的質量不合格，同樣會引起業主的投訴，或者在媒體上曝光，這種社會性的負面影響對企業而言，是經濟賠償所無法彌補的。
　　同時，在房地產產品生產諸多的環節中，任何一個環節出現問題，都會導致產品生產的停滯，時間拖延，會給整個系統帶來厄爾米諾效應。如征地系統拖延，則規劃手續受阻；建設緩慢，則嚴重影響銷售。

房地產產品系統性風險防范措施
　　要對房地產產品系統性風險進行有效防范，就必須加強對房地產產品進行研究，針對房地產產品的生產過程、環節進行深入系統研究，找出影響產品質量，影響產品銷售等相關要素，制定實施有效的對策，保證系統的可靠性。
　　首先，要了解并掌握相關限制性條件。由于房地產品系統涉及諸多的法律法規、條例等相關的限制性條件，因此只有能夠深入的理解及掌握這些條件，才能夠保證在許可的范圍內進行產品研發，才能夠最大化的利用這些限制性條件進行產品的生產。這是一定程度內控制風險的有效手段和前提條件。
　　其次，要善于運用系統論的思維和方法有效降低風險。
　　要有系統思維的方法。做到系統策劃、運作、建設和銷售房地產產品，就要對每個環節進行細化分解，列出相應的關鍵節點，利用節點來控制整個系統的運作。這就可以將項目細分為相對獨立、簡單的分項工作，同時也便于控制工作進程，有效提高對風險的防范能力。
　　要有信息論的系統反饋方法。在使用這一類的風險防范方法時，要使用專業化人才，發揮其專長，做到物盡其用，加強業務人員與業務的緊密性。這是系統風險防范的必要條件。
　　要運用控制論的方法，進行主動型管理。加強計劃及目標管理，對重要節點，要進行要素分析，要設置相關條件，要做到分工到人，有效地提高執行力。這是系統風險防范的保證。
　　第三，做好與協作單位的合作及風險防范工作。對生產中的組織要素進行歸類與歸納，尋求新的合作方式，如交鑰匙工程、精裝修房；或進行風險的轉移，如委托項目管理、委托銷售、委托進行前期工程工作等，將風險轉化，同時有效降低風險。在與相關的廠家及單位合作的時候，要提前分析要素，即可能發生的風險因素，在合作的限制條件中（例如合同、協議、承諾等）對可能發生的風險進行防范（例如防盜門、電梯、電器等產品），對方出具承諾、預留專項保證金等，在出現業主索賠時，可由我方對業主進行先行賠付，然后再依據合同對生產廠家進行處罰。