使用金翻倍，牽動市場神經

    從2007年1月1日起，新增建設用地各等別征收標準在原有基礎上提高一倍。對于因違法批地、占用而實際發生的新增建設用地，一律按實際新增建設用地面積征收土地有償使用費。其次，土地使用費仍實行中央與地方30：70分成體制。但為避免部分地方不能足額征收新增建設用地土地有償使用費的問題，政策將地方分成的70%部分，一律全額繳入省級國庫。該政策一出，業界對此的反應各不相同，有人分析政策將導致地價翻倍，縮緊地根的信號將刺激房價再次上升；而大多數官方人士則認為，由于政策將地方分成的70%部分收益繳入省級國庫，會改變各級政府之間的土地收益分配關系，這樣只會減少地方政府的土地收益，不會過多增加用地成本。

    為什么新增建設用地使用費會成為此輪土地調控的絕對重點？上海五合智庫總經理鄒毅告訴記者，原因很明顯，隨著生產能力的提高，中國土地需求與土地資源稀缺等矛盾日漸突出，以上海為例，目前上海人均土地面積0.55畝，只相當于全國平均水平的1/20，土地供求關系日漸緊張，天價“地王”在上海一再出現。土地管理一旦失控，繼而來之的則是新增建設用地規模過度擴張，土地利用粗放，國家的宏觀調控自然無法得到有效落實。

    收緊地根，嚴控工業用地低成本擴張

    中央政府近年為加強土地調控出臺多項措施，明確了我國“實行最嚴格的土地管理制度”。然而在中央“收緊地根”的道道金牌之下，地方囤積土地現象非但不見好轉，某些城市內違法圈地甚至出現了反彈。2005年，國土資源部對16個城市進行衛星遙感監測發現，違法用地數占新增建設用地的近60%，個別地方違法用地面積占新增用地面積的90%。而造成土地利用的反調控走勢的根本原因是一些地方擴張新增建設用地的沖動強烈，其中最突出的就是工業用地低成本過度擴張。

    據數據顯示，2003年起我國工業用地增長幅度逐年提高，到2005年已經占到全年總供應的32.7%。導致這一現象的原因，一方面是因為中國經濟快速發展，工業用地需求日漸旺盛；但另一方面，地方爭相搶奪投資資金，采取競相壓低地價的方法招商引資，導致工業用地需求迅速膨脹。鄒毅在接受本報記者采訪時表示，全國各地工業用地利用強度普遍偏低，即使在一些經濟發達地區，不少工業項目用地容積率也只有0.3至0.6，而在國外這一數值可達到0.8至1.2。工業用地的低成本擴張的現象已經造成土地隱性閑置和浪費，不僅導致土地市場混亂，也為中央的房地產調控帶來諸多障礙。

    “十五”期間的各類土地價格顯示，我國工業用地價格一直處于最低水平，許多城市工業用地出讓最低價是根據基準地價的70%確定的，然而在實際操作中，競相降低工業地價以吸引投資者不在少數，如此一來，本來就不高的工業地價又大幅縮水。鄒毅表示，此項政策正是針對一些地方人為壓低工業地價，甚至是低地價、零地價、負地價等工業用地出讓問題提出的。

    地價可分為取得成本、開發成本、政府收益三部分，新增建設用地土地有償使用費歸于政府收益，在工業用地尚未啟用市場配置的地方，地價主要取決于政府收益部分的成本。政策將新增建設用地土地有償使用費收標準在原有基礎上提高一倍后，工業用地價格將在原有基礎上提高40%至60%左右，使工業實際用地出讓價格恢復到基準地價水平，扭轉工業用地虧本出讓的局面，以抑制工業用地的過度擴張，使工業地價得到理性回歸。

    嚴控新增用地，盤活存量成為下個重點

    鄒毅表示，雖然政策對用地成本的影響不大，但卻給市場一個明確的信號——嚴控新增用地，調控根本宗旨在于進一步緊縮“地根”，土地新政的出臺實施，將從預期上減少新增建設用地供應量。但是長遠來看，企業取得工業用地的成本增加，將促使企業提高工業用地效益，從而抑制企業的圈地沖動，降低工業用地的需求。

    在土地供應方面，土地取得成本提高后，如何盤活現有的存量土地就成為各地政府考慮的首要問題，整個土地開發的擴張格局也將發生實質性改變，盤活閑置存量將成為下一個重點。各地政府必定會通盤考慮土地供需特性，制定適量的土地供應計劃，尤其是針對存量土地的盤活。

    隨著政策對于新增用的監管日趨嚴格，大部分城市的土地供應量會相對平穩合理。

    對工業用地以市場價格機制的方式來規劃與約束，既能夠減少土地隱性閑置與浪費，也能夠把一些利用審批工業用地來炒作土地的開發商清除出市場，會提高土地的使用效率、增加土地的供給。同時，工業用地限制將改變以低價土地吸引投資的策略，促使企業集約用地，從而增加房地產開發用地的資源。