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2011-11

淺議緊縮環境下房地產企業的應對之道

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正如用“熱火朝天、逐日看漲”來描述前兩年非常態政策刺激期間，一線商品房市場如脫韁之馬那樣，用“風聲鶴唳、門可羅雀”來形容目前一線城市商品房市場的現狀一點都不過分，絕非杜撰。而這種景象，在二線城市也已經開始顯現！　　導致上述情形的因由只有一個：刺激政策退出了，緊縮政策及相關效應開始顯現！市場又開始了一輪“從冷到熱、再由熱到冷”的周期性輪回?！　τ谖覈康禺a市場所存在的這種周期性波動與政策調控階段性變動之間的若即若離的關系、抑或恩怨是非般的情結，還得從我國城市化與工業化進程中的政策變遷與經驗積累說開去。 　　跟蹤研究，筆者發現，我國房地產市場存在的波動性可以追朔到1984年開始的“推行商品房試點、發展房地產業”這一政策推出之時。此后，我國房地產市場就經歷了具有“兩三年促進、三兩年規范”特征的曲折性、螺旋式發展歷程！其產業及政策特征可以歸結為：1984年，啟動商品房政策試點；1985－1987年，防止盲目發展：1988－1989年，擴大發展；1990－1991年，治理整頓；1992年，治理整頓結束、加快發展；1993－1997年，實施宏觀調控；1998－2002年，促進發展、消化庫存；2003－2007年，強化宏觀調控；2008－2009年，非常態救市；2010－2011年，政策歸于常態，緊縮措施出臺。 　　上述時間標尺為我們清晰地刻畫出了當前我國房地產市場、尤其是商品房市場“由熱轉冷”這一態勢極具時間縱深感觀的政策調控圖像，也從一定視角上給房地產企業應對緊縮環境下的市場波動以某種啟發。 　　就長期制度導向而言，從1984年商品房試點、到1995年實施安居工程、到1998年發展經適房、再到2007－2008年回歸保障房，我國房地產業宏觀制度一路從變革走來，顯示出在探索中前行、摸著石頭過河的特征；就階段性調控政策特征來看，大多數政策的出發點與落腳點均圍繞“經濟冷熱”及“通脹與緊縮”展開，其主要政策工具為住房、土地、財稅及金融政策。當然，正如國家住建部部長姜偉新所言，“當前階段性限購政策是不得以而為之，會適時取消的。” 　　筆者認為，除住建部提到的全國住房系統聯網這一因素外，限購、限貸政策的取消將主要取決于全國范圍內保障房的建設進展情況及上海、重慶兩地房地產稅試點成效情況。這種判斷帶來的預期看似不樂觀，但在“十二五”及“十三五”期間我國城鎮化進程仍將分別提高4.1%的背景之下，上述因素只能說是房企在經營策略方面應該慎重考慮的重要方面。 　　面向未來十年仍然巨大的市場空間，面對2007－2008年業已深刻變革的產業政策，面對周期性變化的調控措施，在當前階段性緊縮環境下，房地產企業的應對之策，對于自身的實力積累及長遠發展意義重大。當前，房企的主要著力點應該關注以下幾個方面： 一、壓縮項目投資，減少商品供應，降低資金占壓 　　面對政府差別化的限購、限貸政策及日趨嚴格的土地開發利用政策，隨著寬松政策慣性的消失以及緊縮政策效應的顯現，房地產企業作為房地產商品供應商，在供應環節的應對之策，最理性的當屬減少供應，一方面降低資金占用，另一方面也會起到將供需矛盾逐步扭轉到趨向有利于供應商這一方。當然，這樣做，有被市場牽著鼻子走的痕跡，實屬應急之舉。 二、彰顯品質，適度促銷，有序回籠資金 　　在階段性市場低迷的情況下，大幅降價不是明智之舉，因為政府從來沒說非得讓房地產市場大幅降價，只提防止部分地區房價過快、過高上漲，以控制漲幅在合理范圍內。這里面隱含著三個方面的潛臺詞：一是人民幣對外升值，人民幣資產不應反向貶值；二是房地產業金融屬性顯著，資本杠桿率高，房地產市場大幅波動事關國家金融安全，美國金融危機即為前車之鑒；三是隨著我國人口紅利的消失，人工成本的逐步上升，未來若干年工資增長幅度相對于房價滯漲或適度回調，有利于修復和優化目前嚴重失衡的房價收入結構。 　　因此，從近期來看，盡管房價漲幅在回落，部分房價過高地區的部分房企已降價銷售，這大多與其資本實力及資金周轉失靈相關；但對于在2009－2011年上半年回籠了大量現金且沒有得意忘形、肆意鋪攤子的房企而言，大可不必盲目跟風、折價銷售。強調品質，適度促銷，才是市場引領者應有的市場王道！ 三、放緩土地儲備，堅持現金為王 　　目前，市場走低才剛剛開始。將減少資金占用放在首要位置，壓縮現有項目投資，放緩土地儲備，降低一切可能的資產性或資本性支出；同時堅守品質與價值導向，適度促銷，以有序回收資金，雙向增加現金持有量，堅持現金為王，做到“手中有糧、心里不慌”，是資金管理成效顯著房企的有效選擇。 四、研判政策走向，分析市場趨勢，待機適時并購 　　當我們對2007年底－2008年上半年房地產市場一派低迷的記憶尚未完全散去時，受2008年底2009年初一系列非常規刺激政策的激勵，既便是在2010年10月政策激情開始漸進退去時，市場參與者卻還在興致勃勃、高唱凱歌、一往直前。其時，市場走低的伏筆已然埋下。當前，市場下滑跡象十分明顯。作為市場主體，何去何從，不僅僅是主觀愿望的問題，更與能力、實力及素質相關至大。當下，準確研判走向、分析趨勢，持幣待購，以備適時救死扶傷、擴編收兵、壯大體量、共謀發展，或許比單兵作戰、赤膊上陣要經濟或更具戰略意義得多。 五、調研市場需求，完善產品線，以備經營擴張 　　市場的周期性波動決定著經營的周期性應對。逆周期策略不僅是包括央行在內的有關部門的專利，也是包括房企在內的所有企業應對市場預期及其變化的有效工具。盡管房地產市場需求空間仍然很大，但政策的目標性、需求的差異性及細分市場的特質性，迫使優秀房企要像敬畏生命與尊嚴那樣敬畏政策與市場。人類對美好事物的追求是永無止境的，對好房子與好生活的追求亦不例外。因此，市場危局之下，我們要做的，一方面是積極應對，另一方面也要強身健體、苦練內功，以備市況好轉時擴張之需。 六、優化資本結構，補充資本實力，規避資本風險?！　≠Y本是實力的象征。資本規模與結構決定了企業的運營規模、產品結構及其運營模式。越是在困難期，越是對資本實力與資產運營能力的考驗。對于面臨資金占壓與周轉風險的房企而言，當前，在盡力盤活資源、解救危急之余，擴充資本尤其是股權資本，以降低杠桿率，提高經營穩健性，或許是實施下一輪經營擴張的終極選擇。 　　未來十年，隨著我國城市化進程的持續加速及人口紅利的減弱，房地產業尤其是商品房的投資收益水平成非線性下降將是大概率事件，但仍較一般制造業水平要高。這或對房地產企業的投資開發效率及投資結構提出嚴酷挑戰?？梢哉f，在順應政策導向、引領市場趨勢、聚集資本實力、加速開發周轉等方面，萬科作為行業領跑者已然走在前列。在緊縮環境來臨之時，讓我們學習行業標桿榜樣，科學有效應對各種挑戰，走出一條適合自身的房企成長發展道路！ 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文/榆木

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2011-11

天地源·御灣惠州豪門盛宴活動備受熱捧

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通訊員 可航　　10月22日，備受關注的惠州首席城市江灣別墅——天地源·御灣上演豪門盛宴，活動不僅吸引近千名惠州名流聚焦天地源·御灣五星級會所，還邀請到了來自惠州、深圳、東莞、香港等地的貴賓?！　〗柚敿壾囅嫡故疽约案叨死咕S加斯活動的合作平臺，天地源＆#8226;御灣成為了10月深惠地區新的聚焦點?；顒赢斕?，天地源·御灣內的奧迪頂級車系展示區匯聚了近10臺世面最新款奧迪名車，其中包含奧迪R8全新版本以及以奧迪勒芒quattro概念車為原型的限量產車型奧迪R8?；顒悠陂g，惠州天地源公司還舉辦了高端拉斯維加斯活動，并邀請了澳門專業荷官和兔女郎，刺激的游戲同樣吸引大批客戶熱情參與?！　√斓卦矗?8226;御灣位于惠州市惠城區東部新城中央別墅區，此次主推戶型310㎡至580㎡聯排及獨棟，項目借鑒“花園城市”發展的“灣區”規劃理念，由香港頂級設計師梁志天傾力打造。據了解，天地源·御灣采用雙層中空LOVE-E玻璃，與普通中空玻璃相比，更具隔音、隔熱、保溫效果；陽臺所搭建的木架全為香樟實木，屋檐下尾角收口是用印象石干掛；外墻石材采用西班牙進口砂巖，中國銹石，每一道工序及材料都經過嚴格把控。同時，天地源＆#8226;御灣所配置的世界級霍尼韋爾智能家居系統，是比爾·蓋茨家以及迪拜高檔酒店均采用的智能家居系統，360度掌控家居，讓生活提前50年。

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2011-11

高新地產代建第四安置小區項目順利交房

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通訊員 徐娜　　10月15日至20日，經過一年多緊張有序的建設，由高新地產公司代建的高新區第四安置小區提前三個月實現竣工并正式交房?！　∽?010年5月開工建設以來，作為高新區的民生工程和重點項目，第四安置小區項目的建設備受各級領導關注。為了盡早建成一個嶄新溫暖的家園，保質保量完成好農民安置房代建任務，代建單位高新地產帶領各施工單位日夜奮戰，狠抓工程進度和施工質量，在冬季到來之前及時安置好農民兄弟。10月15日，第四安置小區正式竣工落成，交房現場迎來了首批安置村民，交房過程井然有序?！　?，第四安置小區位于高新區科技八路以南、丈八西路以北，占地67畝，總建筑面積為69060平方米，共有15棟六層安置房及1棟會所，將提供804套住宅。

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銀川經濟技術開發區領導來高科幕墻門窗參觀考察

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通訊員 劉叢里　　10月14日，銀川經濟技術開發區黨工委副書記郝有民一行參觀考察了高科幕墻門窗公司。高科幕墻門窗公司領導陪同考察。　　郝有民一行先后參觀了公司塑鋼門窗、鋁合金門窗、建筑幕墻、中空玻璃加工中心，公司領導向客人詳細介紹了各類門窗幕墻的制作加工流程，并從材料選用、產品技術等角度重點介紹了目前市場最流行的高檔隔熱斷橋鋁合金門窗和集成材木門窗。　　在隨后舉行的座談中，郝有民一行對高科幕墻門窗公司優秀的企業理念、穩健的經營方式進行了充分肯定，高度贊揚了公司在以技術創新提升建筑品質價值和改善居民生活環境等方面做出的努力。雙方共同表示，今后要加強互相學習，分享發展機遇，促進共同發展。

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天津天地源公司迎來喬遷之喜，正式進駐天津華苑產業園區海益國際

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通訊員 可航　　日前，天津天地源公司迎來喬遷之喜，正式進駐天津華苑產業園區海益國際大廈11層新址辦公。近年來，隨著天地源天津公司規模的迅速壯大，原有辦公地點已不能適應和滿足新形勢下取得新發展的需求。本著立足當前，著眼長遠，扎根天津，輻射環渤海區域的遠景規劃，為筑牢天地源天津公司的優秀品牌和公眾形象，天地源天津公司選擇此處作為公司辦公新址。該地區被列為濱海新區國家發展戰略中的重要功能區，將為天津公司更好更快發展奠定堅實基礎。

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2011-11

紫薇地產在售項目網絡競拍受追捧

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通訊員 劉蓉　　2分鐘追平封頂價，百余人激烈競拍，10月19日，倍受關注的紫薇地產在售項目紫薇·曲江意境、紫薇·希望城、紫薇·風尚、紫薇·永和坊精品人居戶型網絡競拍，再創西安樓市電子商務營銷佳績?！　〗柚W絡競拍平臺，從9月17日開始的“紫薇人居精品零元起拍”網絡銷售活動推出以來就成為西安樓市的靚麗風景。據搜房網電商負責人介紹，此次在搜房網絡競拍的平臺上，紫薇地產拍賣的各房源一開始就獲得了火爆的人氣，關注度達到了40余萬次，繳納保證金參與競賣的多達500多人?！　私猓鳛樽限笔迥旮卸魑靼?、回饋客戶的“0元起拍，8折封頂”網絡競拍活動，紫薇地產計劃推出15套在售項目的精品戶型，面積從40、50平米到100平米不等，以首置客戶為目標，最高直降近23萬元的大幅優惠回饋客戶。在住博會期間以及昨日進行的網絡拍賣中，每套房源競價的時間最長8分鐘，最短不到2分鐘就達到封頂價，實現了西安樓市電商模式的上佳業績?！　∽鳛殇N售模式的新嘗試，紫薇地產公司利用電子商務平臺為購房者提供了一個方便快捷的新興的購房平臺，也用實際行動回報一直關注紫薇的廣大客戶。

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2011-11

高新熱力組織黨員干部赴延安參觀學習

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通訊員 梁艷　　10月15日，為學習延安精神，弘揚愛國主義精神，激發工作熱情，高新熱力公司組織黨員、干部前往中國革命圣地——延安參觀學習。 　　中共中央革命舊址棗園、中共七大召開地楊家嶺、革命紀念館等紅色景點處處都使人聯想起一幕幕壯大的景象，處處都能看到老一輩革命領導人和英勇的戰士們艱苦奮斗、奮勇拼搏的痕跡。在楊家嶺的中央大禮堂，還高懸著中共第七次全國代表大會的會標。黨中央在延安期間，領導解放區軍民開展了轟轟烈烈的大生產運動，領導全黨開展了偉大的整風運動，并召開了具有歷史意義的中國共產黨第七次全國代表大會。　　正是這波瀾壯闊的十三年，在延安這片神奇的土地上，孕育出了偉大的“延安精神”——就是堅定正確的政治方向，解放思想、實事求是的思想路線，全心全意為人民服務的根本宗旨，自力更生、艱苦奮斗的創業精神。這種精神穿越星海，穿越時空，光照后人?！　⒂^學習期間，公司黨員、干部被革命先烈的革命意志和斗志深深感染。大家紛紛表示，在今后的工作中，將繼承老一輩革命家的精神，牢記艱苦奮斗、自力更生、實事求是的作風，立足本職、從我做起、從小事做起，積極學習理論知識，不斷充實自己，為提升公司整體實力、推動企業科學發展做出積極的貢獻。

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2011-10

安建利到天地源·平江怡景項目調研

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特約記者 楊孝平 通訊員 可航 　　10月10日下午，高新區黨工委副書記、管委會副主任、集團公司總經理兼黨委書記安建利考察調研了天地源公司在蘇州開發的天地源·平江怡景項目。集團公司投資決策委員會顧問、天地源公司董事長俞向前及天地源上海區域公司領導陪同調研?！　“步ɡ恍袇⒂^了平江怡景項目的售樓處及項目施工現場，仔細詢問了樓盤概況、樓盤銷售狀況、主要購買對象、建筑采用的新工藝及新材料等情況。作為蘇州平江區“2011年度區政府重點項目”的代表性住宅項目，平江怡景項目產品全面創新，引領區域市場，形成了樓盤標桿，得到廣泛認同?！　“步ɡ麑ζ浇绊椖康氖┕に俣?、建設品質、安全生產、施工組織精細化程度給予了充分肯定，并要求天地源上海公司再接再厲，以前瞻的思考、精心的施工、過硬的品質、優良的服務，努力把平江怡景項目建設成為所在區域人居的標桿，為天地源和集團公司樹立新形象?！　√斓卦瓷虾^域公司表示，將進一步做好項目建設的協調和配合，確保項目建設全面推進，努力實現項目的按期圓滿落成，把天地源良好的產品和服務帶給消費者，為天地源跨區域發展和集團公司跨越式發展做出貢獻。

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2011-10

高科建材榮獲全國質量管理小組活動優秀企業獎

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通訊員 關小梅　　近日，由國家質檢總局、工信部、中國科協、中國質協等單位聯合舉辦的全國第33次質量管理小組代表大會在湖南省張家界市隆重舉行。高科建材公司榮獲“全國質量管理小組活動優秀企業獎”?！　?，在全國質協系統運行的33年中，質量管理小組活動始終占有重要位置，是質協系統開展時間最長、投入精力最大、培養人才最多、收到效果最顯著、生命力最強的一項群眾性活動。此次大會，1529個全國優秀質量管理小組、125家全國質量管理小組活動優秀企業和119個全國質量管理小組活動卓越領導者參加了會議，共同交流和共享質量管理工作取得的成績?！　「呖平ú腝C小組活動已開展多年，尤其是2008年以來取得了突破性進展，成果效益逐步顯現，連續榮獲西安市和全國優秀質量管理小組稱號。在公司“二三戰略”實施期間，各分（子）公司圍繞“大公司崛起”戰略目標，在促經營的同時，狠抓技術創新，不斷改進工藝技術、實施技術改造，在節約資源、降低成本、環境保護等方面通過QC小組活動的組織形式，解決了生產過程中一系列問題。截至目前，各產業發展較成熟的7個QC小組，分別在提高產品一次合格率、提高生產線開機成功率、提高生產線速度、提高產品表面質量、提高原材料投入產出率等方面進行了持續改進?！　C小組活動通過數據統計、原因分析、制定措施、解決問題等環節，不斷對產品、服務、管理質量進行持續改進，帶動了公司基層員工技術創新的積極性。

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2011-10

集團公司召開2012年度計劃預算工作動員布置會

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通訊員 康黨會　　10月14日，集團公司召開2012年度計劃預算工作動員布置會。集團公司總會計師宮蒲玲出席會議并講話。集團下屬各公司主管計劃預算工作的領導、財務負責人、計劃預算部門負責人及集團計劃財會部有關人員參加了會議?！　h首先結合國內外宏觀經濟形勢和政策環境，對集團公司前三季度計劃預算目標的實現情況和重點任務的完成情況進行了回顧總結，對今年第四季度及明年經營工作可能面臨的經濟與政策環境進行了分析展望?！　「鶕瘓F公司統一部署，會議緊緊圍繞集團公司“十二五”發展戰略規劃，從有效保障集團整體戰略目標順利實現的高度，對2012年計劃預算工作從總體要求、工作步驟、注意事項等方面進行了全面安排，并對2012年計劃預算目標與2013年計劃指標的有效銜接問題做了重點說明。　　最后，就做好集團公司2012年計劃預算工作，宮蒲玲向與會人員提出四點要求：一是要站在戰略和全局的高度充分認識計劃預算工作的重要性，進一步提高計劃預算管理在集團公司戰略管控體系中的作用。各公司要通過計劃預算工作有效、細致地反映戰略目標的實現過程，充分發揮計劃預算對年度生產經營工作有序推進的指揮棒作用，確保腳踏實地地落實集團公司戰略規劃目標；二是要進一步加強對計劃預算工作的組織和領導。各公司要高度重視、精心組織，做到組織到位、領導到位，一把手親自抓，確保全員、全額、全面、全程參與，切實安排布置好年度計劃預算工作；三是在部署計劃預算工作中要遵循“戰略性與周密性、挑戰性與可行性、前瞻性與現實性相結合”的原則。充分分析、科學研判內外部環境變化趨勢，緊密圍繞集團及自身“十二五”戰略規劃目標，充分結合自身資源與資金狀況，以行業先進水平為標桿，以優于項目目標責任書及行業中值的水平，編制出科學有效、切實可行且富有時效性的年度計劃預算；四是要繼續牢固樹立“現金為王”的理念，確保資金鏈安全、順暢。各公司在銀根緊縮、市場形勢較為艱難的形勢下，要珍惜每一筆資金的價值，科學論證擬投資項目的可行性，以資金投放的有效性及資金回籠的安全性，促進生產經營工作高效運行，保障集團整體目標順利實現。